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Desde os anos 1930, Administração Federal de Habitação o seguro forneceu uma rede de segurança vital para os credores e tomadores de moradia. Os mutuários financiam o programa com prêmios de seguro mensais, e a FHA garante hipotecas contra a inadimplência. Se um credor for impedido, a FHA paga o saldo principal restante na hipoteca e transmite o título à sua agência matriz, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano ou HUD. Embora a FHA tenha coberto milhões de empréstimos imobiliários, suas diretrizes sobre propriedades e tomadores de empréstimos tornam alguns deles não segurável.

Propriedades não seguras

As diretrizes da FHA podem desqualificar uma propriedade do programa padrão de seguro de hipoteca de família única da FHA, também conhecido como 203 (b) financiamento. A casa pode precisar de reparos caros, ou pode ter sido danificada em uma tempestade ou incêndio. Mais especificamente, o programa da FHA desqualifica qualquer propriedade que requeira mais de US $ 5.000 em reparos. A casa só pode ser segurada através de "reabilitação" ou 203 (k) financiamento, que permite que um comprador transfira os custos de reparo para o valor da hipoteca. Em alguns casos, a FHA estenderá a aprovação condicional se os compradores criarem uma conta de garantia para pagar os reparos necessários, conforme determinado por um avaliador.

Mutuários não qualificados

Um empréstimo também pode não ser segurável com base na situação financeira dos mutuários, a quem o programa FHA qualifica por seu histórico de crédito e pela capacidade de pagar uma hipoteca mensal. A medida básica deste último é o relação de front-end. Se o pagamento total da hipoteca for maior que 31% da renda mensal bruta da família, o candidato será considerado não segurável. O limite do relação de back-end, que inclui todas as dívidas a prestações, é de 43 por cento a partir de 2015. Um candidato também pode ser negado com base em crédito ruim. Pagamentos perdidos ou atrasados, contas em cobranças, falências e julgamentos, todos contam contra um mutuário, e podem desqualificá-lo para um empréstimo apoiado pela FHA. Um encerramento nos últimos três anos também pode resultar em uma negação.

Mutuários listados

Os candidatos podem ser desqualificados para problemas com o IRS e outras agências federais. A HUD mantém uma lista Limitada de Negação de Participação, por exemplo, e a FHA também desqualifica os mutuários que fizeram uma lista de exclusão no Sistema de Gerenciamento de Prêmios, mantido pela Administração de Serviços Gerais. Qualquer um delinqüente em uma dívida com o governo federal, ou o assunto de um penhor colocado na propriedade pelo governo, também não é segurável pela FHA.

Limites do valor do empréstimo

A FHA coloca limites no valor em dólares que o programa irá garantir. Como os valores residenciais variam de um país e região para outro, esses limites dependem da localização da propriedade. A diretriz padrão usada pelas regras da agência é 115 por cento do preço médio de venda na região. Se o preço mediano de venda das casas em um determinado município fosse de US $ 280.000, por exemplo, o limite de empréstimo seria de US $ 322.000; qualquer quantia acima desse limite não seria coberta pelo seguro FHA. O HUD fornece uma calculadora de limite útil por localização em seu site.


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